Surroga del mutuo: cos’è e come funziona

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Surroga del mutuo: cos’è e come funziona

cosa vuol dire surrogare mutuo

come si effettua la surrogazione mutuoChi sottoscrive un mutuo avvalendosi del supporto di un ente bancario, di fatto, pattuisce un accordo con un interlocutore garantito da un contratto che, tecnicamente, durerà sino alla completa estinzione dello stesso. Tale prestito concesso dalla banca avrà ovviamente delle condizioni precise e concordate, come il tasso di interesse applicato, le spese fisse, la durata del mutuo.

Tali condizioni, che possono essere convenienti al momento della sottoscrizione, è possibile che siano “superate” da condizioni migliori rilevate successivamente e magari proposte da un altro ente bancario, quando il rapporto con la banca mutuante è già in atto.

Troppo tardi? Niente affatto. A disposizione del consumatore c’è uno strumento messo a disposizione della legge, chiamata surroga del mutuo.

La surroga mutuo è una procedura che consente di trasferire un mutuo contratto presso una banca in una seconda banca, ossia presso il nuovo interlocutore che evidentemente propone al mutuatario delle condizioni ritenute migliori e maggiormente vantaggiose dal punto di vista economico oppure operativo.

La surroga non intacca l’ipoteca sulla casa costituita al momento del primo atto, ma di fatto non fa altro che trasferirla presso la nuova banca, che contrarrà con il cliente un accordo di mutuo alle condizioni stabilite.

Tale operazione è stabilita dalla Legge Bersani 40/2007 e ha la particolarità di essere a costo zero, ove le modifiche interesseranno la durata e/o il tasso del contratto ma non l’importo del debito residuo, qualunque esso sia.

A cosa serve e cosa prevede la surrogazione del mutuo

surrogare mutuo casaPrescindendo da quanto detto sopra, la procedura di cambio mutuo è particolarmente conveniente dal momento che a livello burocratico nulla grava a carico del consumatore: sarà la banca di provenienza a provvedere a fornire al nuovo ente, che ne farà richiesta, tutta la documentazione necessaria per validare l’accordo. Tale scarico burocratico è talmente assoluto da non richiedere nemmeno la comunicazione, da parte del cliente, della sua scelta di esercitare la surroga del mutuo a favore di un nuovo istituto finanziario.

Come detto, con la surroga è possibile modificare il tasso di interesse del mutuo e passarlo per esempio da fisso a variabile o il contrario. Allo stesso tempo è possibile variare l’importo della rata, a beneficio per esempio di un’estensione della durata dell’accordo.

Tale durata può essere ovviamente anche ridotta rispetto al precedente contratto, in modo da risparmiare anche sensibilmente rispetto alla quota interessi sottoscritta nella stipula originaria.

Le condizioni per poter richiedere una surroga del mutuo sono essenzialmente due: il fatto che gli intestatari dello stesso rimangano i medesimi, così come gli eventuali garanti intervenuti la prima volta, sia che venga mantenuto lo stesso debito residuo che quindi deve rimanere inalterato.

Non vi sono altre limitazioni particolari, a cominciare dal numero di volte in cui un mutuatario può richiedere il cambio: non è raro infatti che in successione si possa valutare la surroga della surroga, in funzione delle condizioni che via via si presentano da una banca all’altra. Per tale ragione è sempre opportuno tenere sotto controllo il mercato dei servizi bancari, poiché sovente vengono immesse buone opportunità in grado potenzialmente di migliorare la posizione contrattuale del cliente.

Quando è opportuno richiedere una surroga mutuo

Non esiste un momento specifico in cui è maggiormente opportuno richiedere o valutare un mutuo con surroga, se non quando si ravvedono (o si ricercano) condizioni economiche migliori per il proprio accordo. Certamente vale il criterio temporale, nel senso che lungo tutto il periodo di accordo di mutuo una valutazione “precoce” darà maggiori vantaggi, poiché permetterà di godere dei benefici di un mutuo migliore per più tempo e risparmiare magari di più.

Viceversa, valutare una surroga nella parte finale del contratto di mutuo potrebbe non essere particolarmente conveniente, proprio perché in quella fase tendenzialmente le rate fanno capo all’esclusiva quota capitale, e quindi c’è meno margine di possibilità per risparmiare rispetto alle quote interessi delle rate.

Dott. Giuseppe Cappuccio
Dott. Giuseppe Cappuccio
Commercialista specializzato in contenzioso bancario e iscritto all'Ordine di Roma a partire dal 2012. Collaboro con importanti istituti di credito e studi legali, con il Tribunale civile e penale di Roma, numerosi privati e aziende.