Il mutuo BHW è una particolare forma di finanziamento, diretto generalmente all’acquisto di un immobile, particolarmente in voga alla fine degli anni Novanta importato dalla Germania.
Il mutuo BHW si articola su tre prodotti finanziari distinti: l’accumulo, il mutuo immediato e il mutuo di assegnazione.
Al pari delle formule più conosciute in Italia (ed anche più utilizzate) il mutuo con formula BHW vanta un sistema basato sull’erogazione immediata ma a differenza di altri mutui questo processo non è unitario, ma viene considerato solo uno degli step del prodotto nel suo insieme.
Nel mutuo classico il trasferimento di capitali sul conto corrente del beneficiario, azione che assurge al ruolo di un mutuo immediato, genera l’apertura di un accordo che terminerà con il saldo finale delle rate, come previsto dal contratto.
Sul mutuo BHW abbiamo anche avuto modo di parlarne relativamente alla tematica dell’estinzione anticipata e della trasparenza contrattuale.
Nel mutuo alla francese il trasferimento di capitali sul conto corrente del beneficiario, azione che assurge al ruolo di un mutuo immediato, genera l’apertura di un accordo che terminerà con il saldo finale delle rate, come previsto dal contratto.
Nel mutuo di tipo BHW invece il mutuo immediato è una componente che verrà erogata al fine di bilanciare l’investimento dell’immobile, e tale componente verrà risolta parzialmente da un piano di accumulo detto anche “Piano di risparmio edilizio”.
Sottoscrivendo un contratto di risparmio edilizio il beneficiario del mutuo si impegna a versare con cadenza periodica delle somme su un conto corrente intestato al beneficiario stesso e sul quale insistono interessi attivi.
Tale accumulo è finalizzato a costituire la somma necessaria all’acquisto dell’unità abitativa ed avrà termine sulla base della scadenza prevista dall’accordo.
Il conto corrente depositario dell’accumulo è soggetto a vincolo sulla base del quale il beneficiario non potrà distrarre le somme né utilizzarle per alcuna finalità che non sia l’estinzione del mutuo immediato stesso.
L’ipotesi alternativa è la rinuncia o la risoluzione del mutuo di assegnazione (terza componente, che vedremo nel paragrafo successivo).
In quest’ultimo caso il correntista avrà diritto al versamento a suo favore degli interessi maturati in fase di stipula.
La somma soggetta ad accumulo è variabile e viene basata sull’ammontare stesso dell’investimento per l’immobile anche se non necessariamente sarà sufficiente a coprire l’intero importo erogato in fase iniziale, ovvero il totale del valore dell’immobile acquistato.
In questa circostanza si creano i presupposti per il terzo scenario, quando entra in gioco il già citato mutuo di assegnazione.
Al momento dell’accordo BHW con l’istituto bancario, il beneficiario avrà scelto anticipatamente se usufruire o meno di tutti i prodotti finanziari previsti dal BHW stesso oppure no.
Ragionando quindi che il caso in questione preveda l’erogazione del mutuo immediato, il piano di accumulo e il mutuo di assegnazione, si saranno stabiliti anche gli interessi attivi che insistono sul piano di risparmio nonché quelli passivi legati al servizio di mutuo in sé e per sé.
Stabilendo inoltre le cifre previste dal piano di accumulo sarà evidente sin dalla stipula la presenza dell’eventuale gap tra quanto accumulato e quanto realmente necessario per estinguere l’investimento dell’immobile (coperto dal mutuo immediato).
Quella differenza genererà la partenza del mutuo di assegnazione, un finanziamento che coprirà pertanto l’importo residuo necessario alla copertura dell’investimento totale.
Il mutuo di assegnazione sarà soggetto a tasso di interesse da versare nelle apposite quote insieme alla componente capitale, risolta attraverso i classici ratei periodici (tipicamente, di tipo mensile).
Non di rado il Legislatore è stato chiamato ad esprimersi, in appositi processi, in merito all’ipotesi di tassi usurari e mancata trasparenza bancaria nei mutui di assegnazione vincolati ai contratti di risparmio edilizio dei mutui BHW.
A tal proposito sui BHW, segnaliamo questa sentenza recentissima del Tribunale di Milano secondo la quale si considerano annullati alcuni contratti BHW a causa di diverse criticità.
Questo nonostante, nella maggior parte dei casi, la materia sia stata trattata parimenti a un qualsiasi mutuo fondiario con ammortamento per esclusiva competenza del mutuo di assegnazione, prescindendo nella fattispecie dalla suddivisione in fasi tipica per questo genere di finanziamenti.
Il nodo risiede nel fatto che l’intero complesso di servizi previsto dal mutuo BHW possa essere o meno considerato un unicum (con tutti i calcoli del caso sugli interessi maturati), assurgibile a un accordo di mutuo con ammortamento.
Tale ipotesi viene scartata da alcune sentenze del tribunale che invece distinguono il piano di accumulo dal mutuo immediato, considerato al pari di una forma di credito alle famiglie o alle imprese, e dal mutuo di assegnazione che invece nella sua singolarità va analizzato in base agli interessi che ivi vengono applicati.
Tali evidenze dimostrano senz’altro la complessità della materia finanziaria esercitata nelle tipologie di contratto di mutuo BHW, ragione per cui si consiglia sempre di valutare con attenzione la sottoscrizione di questo genere di mutui.
Soprattutto bisogna valutare l’opportunità di verificare insieme a un perito e analista dei mutui la fattibilità dell’operazione, possibilmente nella fase direttamente precedente alla firma, quando cioè vi sono sufficienti strumenti per calcolare con ragionevole certezza l’opportunità di sottoscrivere o meno questo genere di mutuo.
Per richiedere un’analisi del mutuo potete contattare lo Studio Cappuccio di Roma senza alcun impegno, semplicemente compilando questo form di contatto.
