Fra le tipologie di mutuo offerte dai servizi finanziari delle banche c’è il mutuo fondiario, una soluzione molto diffusa che vanta precise caratteristiche ed è regolato da norme altrettanto rigorose.
Nell’articolo 38 D.L: 1 settembre 1993, n. 385, si afferma che: “il credito fondiario ha per oggetto la concessione da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”.
In buona sostanza parliamo quindi di un finanziamento che si colloca nell’ambito immobiliare, un mutuo che è possibile concedere all’utente sulla base di una forma di garanzia fornita all’interlocutore bancario.
La durata dell’accordo è generalmente di medio o lungo termine, come definito dalla norma, ma può avere una durata minima di un anno e un’estensione massima di trenta.
A fronte della concessione del finanziamento è prevista un’ipoteca di primo grado sulla casa, quale forma di garanzia.
Si tratta di una formula molto utilizzata nella misura in cui il contribuente abbia bisogno di un finanziamento per l’acquisto della prima casa, quindi un uso abitativo.
Il prodotto, comune nel nostro Paese, annovera anche altre caratteristiche e norme da cui è regolato, che fanno capo tuttavia a un principio inderogabile che è il limite di finanziabilità. Stabilite nella misura massima dell’80%. Anche per questo, quando si analizzano le condizioni di un mutuo fondiario, si è soliti leggere l’espressione “formula dell’80%”.
Tale limite viene definito calcolando il valore dell’immobile, che non è il valore commerciale o il valore di mercato, bensì quello cauzionale. Di fatto, quindi, parliamo di un ammontare effettivo a cui si fa riferimento per identificare il limite massimo dell’80%, all’interno del quale andranno inseriti anche tutti i costi legati agli eventuali lavori di ristrutturazione, miglioramento o quant’altro, nonché il prezzo del terreno che insiste sull’immobile.
È possibile superare il limite dell’80%? Non alle condizioni di base previste dalla normativa che regolamenta il mutuo fondiario nella sua accezione classica. Per finanziarie una parte superiore dell’80% decadrà la sostenibilità della sola ipoteca di primo grado sull’immobile, e sarà necessario aggiungere ulteriori forme di garanzia, come una polizza o una fideiussione.
Il limite di finanziabilità è stato spesso oggetto di analisi e valutazioni da parte degli esperti, non di rado anche all’interno delle aule di tribunale ove ne è stata dibattuta la natura e il suo eventuale superamento. Il nodo risiede infatti negli scenari possibili nel momento in cui si valichi il confine di finanziabilità rispetto ai limiti prefissati.
Se per lungo tempo le sentenze più datate hanno fornito interpretazioni contrastanti, la direzione ormai consolidata della giurisprudenza e, di conseguenza, quella che sembra essere l’interpretazione corretta del legislatore è orientata a stabilire la nullità del mutuo fondiario in caso di violazione del limite di finanziabilità.
Nella sentenza n. 872/2020, ad esempio, la Corte di Appello di Torino si è espressa con una formula di condanna della banca per superamento del limite di finanziabilità, utilizzando l’indirizzo maggioritario della giurisprudenza in merito, il quale definisce chiaramente il rapporto che lega il valore dell’immobile e il montante del mutuo concesso. Tale rapporto attiene a norme imperative che, se valicate, sono passibili di sanzione.
Nello specifico la nullità di un mutuo fondiario per superamento dei limiti di finanziabilità comporta, per il mutuatario, il risarcimento delle spese di interesse sostenute fino a quel momento, con l’ottenimento di fatto di un prestito gratuito.
Tale restituzione delle somme, come detto, viene calcolato sino alla domanda giudiziaria, mentre i successivi interessi andranno ricalcolati sulla base di una rivalutazione avente come tempistica iniziale il momento della domanda giudiziaria, e come tempistica finale il saldo del prestito.
