Mutuo condizionato: cos’è e come funziona

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Mutuo condizionato: cos’è e come funziona

stesura mutuo condizionato

Nel momento in cui viene sottoscritto un mutuo con un ente finanziario come una banca o altro, vengono stabiliti e concordati una serie di parametri cui entrambe le parti dovranno sottostare, come la durata del prestito, le modalità del pagamento e della restituzione, la quota interessi dovuti etc.

Non tutti i mutui sono uguali, però. Alcuni sono soggetti a delle regole specifiche che vanno conosciute alla perfezione prima di decidere di firmare l’accordo. La mancata conoscenza dei parametri del contratto può generare vizi ed erroneità  non sempre recuperabili in un momento successivo.

Che cos’è il mutuo condizionato

calcolo mutuo condizionatoUno dei contratti più conosciuti – un tempo largamente diffuso – è il mutuo condizionato, una forma di accordo finanziario tra mutuante e mutuatario all’interno del quale sono incluse delle norme particolari che ne determinano l’efficacia.

Tali norme sono legate all’iscrizione dell’ipoteca ma anche alla determinazione delle ulteriori opzioni che vengono applicate in un secondo momento rispetto all’ipoteca, come l’atto di quietanza, il pagamento e dunque l’erogazione della somma che costituisce il mutuo richiesto.

In buona sostanza, il mutuo condizionato è un contratto costituito da due atti invece di un unico documento. Un primo atto è proprio l’iscrizione dell’ipoteca sulla casa per la quale si richiede il mutuo, mentre un secondo atto è la quietanza, che costituisce il perfezionamento dell’accordo, il consolidamento dell’ipoteca e contestualmente la realizzazione della disponibilità dell’ammontare economico accordato.

Un esempio pratico: nel caso del mutuo condizionato i parametri del tasso applicato e le sue modalità di calcolo vengono previste nella prima fase, ma la scelta effettiva, così come l’esecuzione, attengono invece contestualmente all’atto di quietanza.

Oggi il mutuo condizionato non è più un contratto così diffuso, al quale si preferiscono altre tipologie di erogazione nella maggior parte contestuale all’iscrizione dell’ipoteca. Non si tratta però di un accordo “scomparso”: viene riservato infatti ad alcune specifiche tipologie di mutuo o in funzione di particolari esigenze di una delle parti.

Mutuo condizionato e titolo esecutivo

firma contratto mutuoUna domanda spesse volte lasciata senza risposta è se il mutuo condizionato rappresenti o meno titolo esecutivo, e come questa condizione di esprime nella realtà.

Immaginiamo di voler sottoscrivere un mutuo con la banca, finalizzato magari all’acquisizione di un immobile. In caso di mutuo condizionato, le visite dal notaio saranno due, una per definire l’iscrizione dell’ipoteca e l’altro per validare l’erogazione delle somme e la successiva quietanza.

Il dibattito verte sulla sussistenza o meno dei parametri affinché il mutuo condizionato consista o meno in un titolo esecutivo, nelle eventualità che sia necessario appurarlo.

La Cassazione chiarisce che il mutuo condizionato rappresenta titolo esecutivo se la contrattualistica su cui è basato include ogni necessario riferimento ai crediti e i loro requisiti di certezza.

In altre parole, si può considerare titolo esecutivo un contratto di mutuo condizionato che contiene specifiche clausole concordate da ambo le parti e che testimonia la disponibilità giuridica della somma oggetto del mutuo.

Mutuo condizionato e deposito cauzionale

In merito alle modalità con cui viene perfezionato un contratto di mutuo: tale perfezionamento si attua nel momento in cui il flusso di denaro in uscita dall’ente erogatore viene acquisito e diventa disponibile, certo e totale nelle casse del mutuatario. Tale condizione resta inalterata anche nel caso in cui le somme spettanti al mutuatario siano versate su un deposito cauzionale infruttifero.

Dott. Giuseppe Cappuccio
Dott. Giuseppe Cappuccio
Commercialista specializzato in contenzioso bancario e iscritto all'Ordine di Roma a partire dal 2012. Collaboro con importanti istituti di credito e studi legali, con il Tribunale civile e penale di Roma, numerosi privati e aziende.