Alla fine di questo articolo inoltre capirai come contattarci per ricevere una preconsulenza gratuita.
I mutui s.a.l (acronimo che sta per “stato avanzamento lavori”) sono una particolare forma di finanziamento “per step”, pensata per privati cittadini e, in particolar modo, per imprese edili.
Questo approfondimento è dedicato proprio alle imprese di costruzioni, che necessitano di saperne di più su questa tipologia di mutui e su come difendersi da eventuali difformità.
I mutui sal rappresentano un sostegno economico concreto, che consente a tali realtà di poter:
In questo articolo sui mutui s.a.l realizzato dai professionisti dello Studio Cappuccio di Roma:
Come abbiamo già anticipato, i mutui s.a.l sono particolari forme di finanziamento pensate per tutti quegli interventi che interessano:
I mutui s.a.l presentano una disciplina identificabile con quella dei mutui edilizi. Di conseguenza, non dobbiamo commettere l’errore di paragonarli a mutui fondiari.
Queste due tipologie di mutuo presentano un punto di contatto importante, ossia sono entrambi forme di finanziamento a medio o lungo termine (e sono entrambi assistiti da ipoteca).
Presentano due importanti differenze in termini di:
Chi non conosce il funzionamento dei mutui s.a.l, effettivamente tende a chiedersi il perché sia necessario dover procedere all’erogazione dei fondi seguendo lo stato di avanzamento dei lavori.
Il motivo è presto detto.
Nel momento in cui l’impresa edile richiede questo finanziamento, il valore dell’immobile (o del terreno) è chiaramente inferiore alla somma richiesta alla banca.
Di conseguenza, l’istituto non può tutelarsi ipotecandola, ma può propendere per un’erogazione dei soldi necessari andando per step.
A seconda dello stato di avanzamento dei lavori raggiunti entro determinati intervalli di tempo, la banca acconsentirà o meno allo sblocco delle varie tranche, e questo fino al completamento dell’opera.
La banca finanzierà l’impresa edile con l’erogazione di un mutuo sal, sulla base di un valore di mercato che l’immobile dovrà avere al termine dei lavori.
Ma come è possibile determinare con esattezza questo valore, e contestualmente l’ammontare delle varie tranche che saranno erogate?
Per arrivare a questo sarà necessario affidarsi ad esperti periti, che andranno ad effettuare verifiche tecniche in determinati periodi di tempo.
Tali verifiche serviranno a:
Abbiamo visto come l’erogazione dei mutui s.a.l vada per step di avanzamento; ma esiste una ripartizione precisa degli stessi, in percentuale?
In realtà non vi è una suddivisione standard, dipende molto dal tipo di:
Solitamente, come forma di tutela, un istituto di credito non arriva mai a partire con una prima tranche di finanziamento superiore all’80% del valore iniziale del terreno o dell’immobile da ristrutturare.
In alcuni casi, ci sono banche che puntano ad elargire la prima tranche, solo al completamento di alcun step definiti essenziali (esempio, una struttura con fondamenta già completate).
Sulle modalità di erogazione dei mutui s.a.l e sulle percentuali, molto dipenderà dalle condizioni applicate da ogni banca.
Per poter ottenere la concessione di un mutuo a stato di avanzamento lavori, è necessario presentare alla banca prescelta una serie di documenti.
Se siete proprietari di un’impresa edile, non dimenticate di allegare alla richiesta di mutuo sal, un:
Chiaramente, nessuna banca concede un mutuo senza ottenerne un guadagno, ed i mutui s.a.l non fanno differenza.
Di conseguenza, la banca stabilirà un piano di restituzione del finanziamento con una serie di rate che terranno conto di conto di due quote:
La composizione di queste rate tenderà a variare a seconda del piano di ammortamento applicato.
Per quanto riguarda i mutui s.a.l, si prevede un piano di ammortamento alla francese, ma con alcuni distinguo.
Tale piano, difatti, comprende:
Via via che ci avvicineremo all’estinzione del mutuo sal, avremo da versare sempre meno quota interessi e sempre più quota capitale.
L’intero piano è finalizzato a garantire alla banca un rientro prioritario degli interessi maturati erogando l’importo, prescindendo dalla durata del rapporto stesso.
Ricordiamoci anche che la banca, nel concedere un mutuo sal, non è obbligata a erogare la somma massima concordata.
Difatti, se nella prosecuzione dei lavori si riterrà che non vi siano più determinate condizioni per l’erogazione delle successive tranche, essa sarà libera di interrompere.
Ciò è importante, in quanto, se il mutuo sal è comunque accordato per un importo pari al potenziale valore di mercato al termine dei lavori, la banca, per il calcolo degli interessi, andrà a considerare solo quote di capitale fin qui erogate.
Numerose imprese edili che hanno richiesto l’accensione di un mutuo sal, si sono ritrovati a pagare una quota interessi superiore rispetto a quanto pattuito contrattualmente.
In certi casi, parliamo di veri e propri interessi con tasso usurario.
Ricordiamo che un tasso di usura, altro non è che un tasso d’interesse che supera il valore del cosiddetto “tasso soglia”, calcolato trimestralmente da Banca d’Italia.
In estrema sintesi, Banca d’Italia monitoria il mercato finanziario e tutti i tassi d’interesse applicati da banche e altri istituti, a seconda di varie categorie di finanziamento.
Terminato questo monitoraggio, si va a calcolare il cosiddetto TEGM, ossia il tasso effettivo globale medio del mercato, in quel determinato periodo.
A questo TEGM, si va ad aggiungere un quarto del valore calcolato + altri cinque punti percentuali, arrivando, così, alla determinazione del tasso di soglia, superato il quale si parla di interessi usurari.
In ogni caso, Banca d’Italia ha stabilito che la differenza tra tasso di soglia e TEGM non può comunque superare gli otto punto percentuali.
I mutui s.a.l, quindi, non sono esenti da queste problematiche. Ma entro quale categoria di appartenenza vanno considerati?
Tale questione non è irrilevante, in quanto Banca d’Italia stabilisce dei tassi soglia distinte per categorie omogenee di operazioni.
Conoscere la categoria di appartenenza dei mutui sal è quindi utile per stabilire il tasso soglia da considerare, e verificare facilmente se si è in presenza di interessi usurari.
Sulla categoria di appartenenza dei mutui sal vi è stato un acceso dibattito tra due fazioni.
Un primo schieramento propendeva per il ricondurre il mutuo stato di avanzamento lavori nel gruppo dei cosiddetti “Altri finanziamenti a famiglie e imprese”.
Tale gruppo comporta un tasso soglia abbastanza elevato, ma giustificato dal fatto che la banca si assumerebbe un rischio nel concedere un finanziamento, con una prima tranche corposa già elargita a lavori, o non iniziati, o appena cominciati.
Un secondo schieramento propendeva, di contro, per il ricondurre i mutui s.a.l nella categoria dei cosiddetti “mutui con garanzia ipotecaria”.
Tale tesi è sostenuta in quanto la banca, o altro istituto finanziario, concederebbe l’erogazione del mutuo sal, solo alla verifica del regolare raggiungimento di determinati step di avanzamento del progetto (di costruzione o ristrutturazione), con contestuale incremento del valore di mercato dell’immobile, che funge da garanzia reale.
Una prima risposta è arrivata dalla Corte di Cassazione, con la sentenza 22380 del 6 Settembre 2019.
In essa si afferma che un mutuo sal assistito da ipoteca presenta elementi tali da renderlo omogeneo a mutui con garanzia reale, e di conseguenza dovrebbe essere ad esso assimilato.
In netto contrasto con questa sentenza ve ne è una più recente, effettuata dalla Corte d’Appello Milano, ossia la n. 3217/2021 del 27 Settembre 2021.
Secondo questa sentenza, vi sarebbero una serie d’istruzioni realizzate da Banca d’Italia, operative dalla fine del 2002, secondo le quali si prevede che l’erogazione dei mutui s.a.l debba essere considerata all’interno della categoria “altri finanziamenti a medio-lungo termine” e non in quella dei mutui con garanzia ipotecaria.
Secondo quanto affermato dal Tribunale di Milano, “estendere l’equiparazione ai mutui ordinari dei finanziamenti a SAL conclusi nella vigenza delle Istruzioni 2002, equivarrebbe a disapplicarle”.
Di conseguenza, considerando questa come la sentenza più recente, per definire il tasso soglia, al di sopra del quale si può parlare di veri e propri tassi usurari, per quanto riguarda i mutui s.a.l, si seguono i valori stabiliti da Banca d’Italia, per la categoria “Altri finanziamenti a famiglie e imprese”
Per quanto riguarda il periodo di applicazione, valido dal 1° ottobre 2022 fino al 31 dicembre 2022:
Come abbiamo detto a più riprese, la sottoscrizione di un mutuo deve portare a un accordo che sia il più possibile per entrambe le parti chiamate in causa, non solo per l’istituto bancario.
Non è raro che imprese edili, che hanno richiesto l’accensione di mutui s.a.l per l’esecuzione di lavori di costruzione o importanti opere di ristrutturazione:
In questi casi, se possedete un’impresa edile e avete il sospetto di pagare interessi che non vi competono, è opportuno far eseguire un’analisi accurata del vostro mutuo.
Lo Studio Cappuccio di Roma è tra i massimi esperti in questo campo.
Prendendo appuntamento con i nostri commercialisti forensi, avrete modo di verificare:
In alternativa, forniamo anche un pratico servizio di consulenza in fase di pre-stipula del mutuo s.a.l. La prevenzione non è mai cosa errata, soprattutto in questi casi!
Così facendo, con l’ausilio di un avvocato, avrete modo di contestare il rapporto di mutuo sal irregolare davanti a un tribunale (in alternativa, vi è la possibilità di ricorrere autonomamente all’Arbitro Bancario Finanziario).
I professionisti dello Studio Cappuccio, una volta accertata la presenza di irregolarità, come tassi usurari all’interno del vostro mutuo stato avanzamento lavori, fornirà una relazione tecnica precisa, pronta per consentirvi di effettuare una contestazione efficace, e ottenere il rimborso della quota interessi di non vostra spettanza.
Se possedete una ditta di costruzioni, e avete necessità di risolvere questo tipo di problematica, contattateci senza indugi.
Per richiederci aiuto, ti sarà sufficiente compilare il form di contatto che troverai di seguito.
