Mutui BHW con risparmio edilizio e diritto di stipula

ABF – collegio di Bologna del 23/2/2021 – su dies a quo della prescrizione
20 Aprile 2021
Cassazione Civile sez. 6 n. 6480 ( Falabella) su onere della prova
27 Aprile 2021

Mutui BHW con risparmio edilizio e diritto di stipula

verifica tassi usurari

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Generalmente siamo abituati a inquadrare il mutuo immobiliare, o di altra natura, nell’ottica classica dei servizi e prodotti offerti dagli istituti finanziari presenti nel nostro paese.

Quello che molti di noi non sanno è che l’offerta da questo punto di vista è ben più vasta, esistono infatti altre tipologie di accordi e contratti che le persone, nel nostro territorio, possono sottoscrivere per ottenere un prestito finalizzato per esempio all’acquisto di un immobile.

Cos’è un mutuo BHW con risparmio edilizio

Uno di questi è il cosiddetto mutuo BHW, nello specifico Bhw con risparmio edilizio, una particolare formula di finanziamento studiata e proposta dall’omonimo istituto bancario tedesco e importata nel nostro paese alla fine degli anni Novanta.

Il mutuo Bhw è presente in Germania sin dagli anni Settanta ma è appunto all’inizio del Duemila che esso ha cominciato a prendere piede in Italia, soprattutto nelle regioni del Nord Italia.

Mutuo conveniente? Condizioni agevolate? Fino a un certo punto.

logo bhwNon sono rari i casi di mutuo Bhw illegittimo o comunque casi di problematiche importanti generate da questo tipo di accordo. La rete contrattuale, fatta di clausole e specifiche davvero articolate, rendono questo tipo di prodotto molto complesso, di non facile interpretazione e soprattutto spesso poco conveniente per l’utente medio.

In linea generale, le norme contrattuali di un accordo Bhw si articolano su due direttrici fondamentali, quella legata al cosiddetto “accumulo” e quella legata più strettamente al mutuo. Lo schema prevede che il cliente debba accumulare una serie di capitali di risparmio che avranno, in un secondo momento, la funzione di bilanciare e sopperire  all’erogazione del mutuo, utile generalmente all’acquisto o a lavori di ristrutturazione della casa (leggi cosa avevamo scritto relativamente all’ottenimento dei requisiti per il mutuo sulla prima casa).

Le parti dell’accordo prevedono quindi un mutuo immediato, che si accende direttamente nella filiera della banca, e poi appunto il piano di risparmio edilizio, che identifica l’accumulo di cui sopra.

Il piano di risparmio edilizio viene altrettanto stipulato in filiale e determinerà l’ammontare delle somme che serviranno a estinguere una parte del mutuo immediato.

Infine, vi sarà un terzo prodotto costituito dal Mutuo di Assegnazione, che andrà sottoscritto alla presenza di un Notaio, e servirà a coprire il gap tra l’importo risparmiato nella fase di accumulo e il restante necessario per coprire il mutuo immediato residuo.

Criticità del contratto di risparmio edilizio

Costi inattesi, difficoltà a reperire informazioni trasparenti e condizioni talvolta vessatorie: il contratto di risparmio edilizio può nascondere queste ed altre importanti insidie, tutte a svantaggio di chi sottoscrive l’accordo.

La prima criticità appare al momento dell’erogazione del mutuo, il quale viene sbloccato solo a seguito di un contratto di mutuo parallelo che, per essere concesso, richiede valutazioni di merito creditizio opache e poco comprensibili. Su di esso insiste tra l’altro il cosiddetto “diritto di stipula”, una penale esercitata dall’ente bancario che non prevede rimborsabilità a favore del cliente.

Il contratto di mutuo può essere abbinata come detto sopra a un ulteriore contratto, definito “mutuo fondiario immediato”, il cui scopo è rendere sbloccabile nell’immediato la somma richiesta e il cui termine, almeno in linea teorica, avviene nel momento in cui viene stabilito e sottoscritto il mutuo di risparmio edilizio.

Un sistema “a scatole” davvero di difficile comprensione per i non addetti ai lavori, in grado di generare insidie talvolta non riparabili se non individuate per tempo, che può essere analizzato con esattezza solo da reali esperti nell’analisi dei mutui.

Mutui Bhw: tassi usurari o condizioni illegittime?

Sul fronte della restituzione del prestito sono tanti i punti oscuri, a cominciare dall’ormai ben noto piano di accumulo che prevede il risparmio di somme, da parte del contraente, determinate dalla banca per un tempo non meglio definito, e che dunque avranno un termine non stabilito a seguito del quale bisognerà procedere a stabilire gli importi residui da mutuare per la restituzione completa del prestito.

Inoltre il sistema di restituzione prevede, per il mutuatario, unicamente il versamento di somme di interessi per i primi dieci o quindici anni, senza alcuna quota capitale.

In tal modo appare chiaro che un accordo del genere premi oltremodo l’ente erogatore attraverso il pagamento delle quote interesse, pur mantenendo intatto il cassetto capitale che continua a pendere per anni sul capo del consumatore.

Possibilità di ottenere un rimborso

Nonostante le difficoltà, occorse specialmente negli anni precedenti – quando le conoscenze e le tutele su questo tipo di mutuo erano inferiori ad adesso – ottenere un rimborso è possibile.

Affidandosi a uno studio competente e a un analista bancario specializzato in mutui Bhw è possibile individuare tutte le criticità legate a questo tipo di contratto, al fine di ottenere restituzione del “famigerato” diritto di stipula, ma anche l’estinzione priva di penali sia del contratto di Mutuo immediato che di quello legato al Piano di Risparmio Edilizio.

Dott. Giuseppe Cappuccio
Dott. Giuseppe Cappuccio
Commercialista specializzato in contenzioso bancario e iscritto all'Ordine di Roma a partire dal 2012. Collaboro con importanti istituti di credito e studi legali, con il Tribunale civile e penale di Roma, numerosi privati e aziende.