Estinzione anticipata del mutuo: cosa è necessario sapere

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Estinzione anticipata del mutuo: cosa è necessario sapere

professionista in valutazione estinzione anticipata immobile

Sottoscrivendo un mutuo automaticamente accettiamo una serie di condizioni, fra le quali la restituzione del prestito attraverso rate periodiche, alle quali viene ovviamente aggiunto un tasso di interesse. Questo aspetto accompagnerà il mutuatario per tutta la durata dell’accordo con l’istituto bancario (o ente similare). Tale rapporto può tuttavia subire una variazione in caso di estinzione anticipata parziale o totale del mutuo.

Estinzione anticipata del mutuo: cosa intendiamo con questo termine

valutazione relativa all'estinzione anticipata di un mutuoL’estinzione anticipata del mutuo non è altro che il pagamento, in un’unica soluzione, delle rate residue previste dal piano di ammortamento. Tale operazione richiederà un ricalcolo dell’ammontare residuo, poiché esso sarà stornato dalle quote di interessi che, alla chiusura anticipata dell’accordo, non verranno maturati e dunque non dovranno essere pagati poiché non dovuti.

L’estinzione anticipata del mutuo andrà valutata in base a diverse variabili:

  • l’ammontare residuo legato al numero di rate ancora da pagare;
  • l’importo risparmiato in termini di interessi;
  • la presenza di eventuali penali.

 

Quando conviene valutare l’estinzione anticipata del mutuo

Optare per l’estinzione anticipata del mutuo può essere conveniente a determinate condizioni, meno conveniente in altri casi.

Prendiamo, per esempio, il caso di un’eventuale estinzione anticipata di un mutuo alla francese (la formula più diffusa in questi casi), sottoscritto per l’acquisto di un immobile. Come si sa, nel mutuo alla francese la quota interessi viene suddivisa e pagata prevalentemente nelle prime rate del piano di ammortamento, o comunque in via prioritaria rispetto alla quota capitale.

Questo significa che, nel corso dell’accordo in essere, l’importo residuo di interessi da versare diminuisce costantemente e quindi l’estinzione anticipata del mutuo potrebbe diventare, da un certo punto in poi, non più conveniente. Inoltre l’eventuale obbligo di penale, se previsto nel proprio piano di rientro, potrebbe scoraggiare l’ipotesi di estinzione anticipata del mutuo, se il suo ammontare è superiore al risparmio potenziale degli interessi non ancora maturati.

Estinzione anticipata del mutuo parziale o completa: le differenze

Quando parliamo di estinzione anticipata del mutuo tendiamo a identificarla con un azzeramento del debito in un’unica soluzione, tuttavia questo è vero solo in caso di estinzione completa.

Esiste, in alternativa, l’estinzione parziale del mutuo, che determina il pagamento di un importo che verrà scalato dal debito totale residuo. Tale importo, va da sé, facilmente sarà sufficientemente consistente per generare un vantaggio economico sul prosieguo del rapporto, o comunque superiore all’importo delle rate mensili regolarmente pagate.

L’estinzione parziale del mutuo richiederà un ricalcolo del piano di ammortamento. Esso, in base alle esigenze del mutuatario, potrà vedere anticipata la scadenza dell’accordo, lasciando invariato l’importo della rata, oppure prevedere una rata più bassa mantenendo la scadenza prevista dal piano iniziale.

Penale estinzione anticipata del mutuo

penale estinzione anticipata mutuoL’ estinzione del mutuo anticipata può prevedere delle penali, seppur soltanto in condizioni particolari. Secondo la Legge Bersani del 2007, infatti, non sono più dovute penali in caso di estinzione anticipata di mutui presi per l’acquisto di unità immobiliari, cosa invece prevista per i mutui stipulati prima del 2 aprile 2007.

In questi casi, comunque, la legge prevede un tetto massimo di riscossione a cui le banche che esercitano la penale sono tenute ad attenersi.

Ecco i casi sulla base dei quali non è prevista penale per estinzione del mutuo anticipata, oltre al già citato acquisto di unità immobiliari.

 

  • ristrutturazione di unità immobiliari;
  • mutuo contratto da persona fisica (sia per uso personale che professionale);
  • immobili destinati ad essere abitati o ad uso professionale.

Permangono le penali in caso di sottoscrizione di mutui fondiari o, eventualmente, altri tipi di prestito.

La procedura per la domanda di estinzione anticipata richiede una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno all’istituto finanziario erogatore, nella quale va inserito l’apposito modulo (generalmente disponibile in tutte le filiali e online).

Ad essa andrà allegata la richiesta di ricalcolo del debito residuo nonché le copie del documento di identità e del codice fiscale.

Una volta effettuate tutte le verifiche necessarie da parte della banca, ivi compreso il calcolo degli interessi residui maturati tra la richiesta di estinzione e la sua effettiva accettazione (interessi, in questo caso, da pagare), si procede alla chiusura della pratica con annesso pagamento di quanto dovuto.

Penale di estinzione anticipata del mutuo ai fini dell’usura o nei mutui indicizzati al franco svizzero

La penale di estinzione anticipata del mutuo risulta inoltre importante ai fini dell’usura bancaria. Numerose Corti di merito hanno infatti ritenuto tale onere rilevante ai fini della eventuale usurarietà del rapporto. Si tratta quindi di un aspetto importante da verificare in caso di estinzione anticipata con richiesta di penale da parte degli istituti bancari.

Inoltre, nei mutui indicizzati al franco svizzero, la clausola inerente l’ estinzione anticipata potrebbe non essere valida e portare di conseguenza a notevoli risparmi e restituzioni di denaro da parte della banca.

Per entrambe le casistiche è bene rivolgersi ad un professionista in grado di analizzare tutte le variabili e i contratti vincolati a tali operazioni.

Dott. Giuseppe Cappuccio
Dott. Giuseppe Cappuccio
Commercialista specializzato in contenzioso bancario e iscritto all'Ordine di Roma a partire dal 2012. Collaboro con importanti istituti di credito e studi legali, con il Tribunale civile e penale di Roma, numerosi privati e aziende.