Contraendo un mutuo, di qualsiasi tipologia esso sia, automaticamente accettiamo delle norme legate allo svolgimento del contratto, alle condizioni economiche e, naturalmente, alle regole che determinano la possibilità di eventuale variazione sull’andamento rateale o addirittura di estinzione anticipata.
L’estinzione anticipata del mutuo è una pratica molto diffusa tra i correntisti, scelta per motivi diversi in funzione sia delle disponibilità economiche che delle condizioni messe a disposizione dalla banca.
Non sempre estinguere anticipatamente un mutuo può infatti essere conveniente. Ciò dipende da molti fattori per tutti i tipi di mutuo (leggi il nostro approfondimento sul mutuo alla francese).
Vediamo nel dettaglio l’estinzione anticipata di un mutuo BHW.
In linea di principio estinguere questo tipo di mutuo non differisce da qualsiasi altro genere di accordo di prestito. Si procede in prima istanza con una richiesta formale alla quale dovrà seguire un conteggio da parte della banca.
Tale conteggio, racchiuso in una documentazione dettagliata, fornisce il report del debito globale, del totale già estinto e di quello da estinguere, al netto di eventuali spese accessorie o eventuali.
E proprio su queste spese si basa l’impossibilità di capire a monte quanto verrà a costare l’estinzione di un mutuo BHW.
In linea di principio, infatti, questi mutui sono dedicati a operazioni particolarmente strutturate e non sempre di facile comprensione per il normale correntista, che giustamente non ha le conoscenze tecniche di ogni aspetto normativo legato a questo prodotto finanziario.
Per esempio in molti casi il mutuo BHW prevede delle penali per estinzione anticipata (nel caso tale clausola sia stata firmata all’atto della stipula dell’accordo) di importo variabile.
In questo senso è quindi opportuno valutare se tale penale sia legittima, e una volta riconosciuta come tale capire se essa inciderà sul risparmio sulle quote interessi in caso di estinzione anticipata oppure se tenderà ad assorbire questo vantaggio.
A tal proposito sui BHW, segnaliamo questa sentenza recentissima del Tribunale di Milano secondo la quale si considerano annullati alcuni contratti BHW a causa di diverse criticità.
Questa tipologia di mutuo è caratterizzata dal pagamento di una rata la cui composizione, nella prima parte, è quasi del tutto a vantaggio della quota interessi.
Ciò significa che la quota capitale inizia ad essere pagata in misura rilevante soltanto nella seconda metà dell’accordo di mutuo.
Da questo punto di vista quindi, in caso di valutazione di estinzione anticipata, varrebbe la pena capire se al momento dell’estinzione la quota interessi sia stata già effettivamente pagata in misura sostanziale o meno.
Questo fattore determina infatti l’opportunità o meno di estinguere anticipatamente un mutuo, in accordo chiaramente con una valutazione di tipo personale basata sulle proprie finanze e su quale aspetto dell’accordo di finanziamento pesa di più nel bilancio familiare, scegliendo tra:
Una volta appurati questi parametri, seppur si decida di procedere con l’estinzione sarà importante capire se i conteggi finali siano stati esatti e se nel tempo siano state pagate somme corrette di interessi oppure no.
Non di rado infatti determinati accordi, soprattutto in caso di mutuo BHW, comportano interessi che diventano usurari oppure altre irregolarità impossibili da rilevare per i non addetti ai lavori.
Inoltre la recente sentenza “Lexitor”, recepita da numerose pronunce anche in Italia, ha previsto di ricalcolare gli oneri pagati anticipatamente in caso di estinzione anticipata del rapporto. Questo ha dato vita negli anni a numerose restituzioni.
Come per qualsiasi altro genere di mutuo, anche in quello BHW è possibile procedere con una estinzione parziale dell’ammontare di somme dovute.
È vero infatti che molte volte all’interno del contratto di mutuo BHW non viene specificata la possibilità di effettuare l’estinzione parziale, altre volte non appare chiaro se tale opportunità sia possibile solo in una prima fase o anche in quella successiva.
La verità è che tale operazione è sempre possibile poiché fa capo a un diritto inalienabile del consumatore.
Anzi, estinguere un parziale del mutuo è probabilmente il miglior modo per alleggerire il totale risultante dalla somma delle spettanze dovute alla banca oppure, in casi diversi, ha il vantaggio di accorciare sensibilmente la durata dell’accordo.
La procedura di estinzione parziale prevede una serie di step precisi da compiere, a cominciare dalla comunicazione alla banca di estinguere anzitempo una parte del prestito.
Esiste una modulistica apposita da compilare, a seguito della quale si potrà procedere con l’operazione.
Per procedere a un’estinzione parziale è necessario prima di tutto calcolare il debito residuo vincolato all’accordo di prestito iniziale.
Tale calcolo andrà rivisto sulla base non solo di quanto versato fino a quel momento (nei vari livelli previsti dall’accordo BHW) ma anche degli oneri residui che in alcuni casi dovranno essere almeno parzialmente stralciati per il debito che rimarrà pendente a carico del correntista.
Prescindendo dai rapporti e le variazioni in corso di vita del contratto, per procedere alla sottoscrizione di un mutuo di tipo BHW è bene capire quali saranno i costi da affrontare in tutte le fasi dell’accordo, comprese quelle ove si potrà prevedere una variazione della somma o della rata basandosi su un’estinzione parziale.
In tutti i casi, sarà importante partire da un calcolo della rata–base, che oltre al capitale iniziale previsto (ossia la somma da mutuare) varierà in base al tipo di BHW.
I mutui BHW infatti possono essere diversi, e in base alla tipologia scelta cambierà anche il tipo di rata (o meglio, il tasso di applicazione che di fatto inciderà sulla rata).
Esistono formule BHW a tasso fisso e altre a tasso variabile, nonché forme ibride che iniziano in una prima fase con un variabile, per poi trasformarsi in un fisso prestabilito e accordato in fase di stipula.
Si raccomanda quindi in questo senso di affidarsi sempre a professionisti nell’analisi dei mutui come lo Studio Cappuccio, in grado di valutare con attenzione scientifica tutti gli aspetti dell’accordo economico e rilevare eventuali difformità a vantaggio del correntista.
Per richiedere una consulenza è sufficiente compilare il form che trovate di seguito!
